第一章　　评估说明

１．１　评估依据

１．１．１　任务依据

项目节能评估委托书

１．１．２　相关法律、法规及规章等

（１）《中华人民共和国节约能源法》

（２）《中华人民共和国可再生能源法》

（３）《中华人民共和国循环经济促进法》

（４）《中华人民共和国建筑法》

（５）《中华人民共和国可再生能源法》

（６）《中华人民共和国计量法》

（７）《民用建筑节能条例》（中华人民共和国国务院第５３０号令）

（８）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发［２００６］２８号）

（９）《民用建筑节能管理规定》（建设部第１４３号令）

（１０）《民用建筑能效测评标识管理暂行办法》

（１１）《××省民用建筑节能办法》（××省人民政府令第２４３号）

（１２）《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科［２００４］７４号）

（１３）《××省节约能源条例》（××省人民代表大会常务委员会公告第六十九号）

（１４）××省人民政府《关于加强节能工作的实施意见》（皖政〔２００６〕１１７号）

（１５）国家发展改革委和国家质检总局发布《能源效率标识管理办法》

（１６）《××省新型墙体材料推广应用管理办法》（××省人民政府令第１５９号）

（１７）国家发改委《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（２０１０年第６号令）

（１８）《××省实施＜固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法＞细则》（皖发改环资〔２０１１〕１８号）

（１９）《××市实施＜固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法＞细则》（池发改环资〔２０１１〕１１８号）

１．１．３　行业与区域规划、行业准入与产业政策等

（１）《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资［２００４］２５０５）

（２）《可在生能源中长期发展规划》（发改环资［２００７］２１７４号）

（３）《××省建筑节能“十二五”发展规划》

（４）《××省“十二五”及２０１１年节能综合性工作方案》

（５）《中国节能技术政策大纲》（２００６年）

（６）《中国节水技术政策大纲》（国家发改委公告２００５年第１７号）

（７）《产业结构调整指导目录》（２０１１年本）（国家发展改革委令２０１１第９号）

（８）《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录》（国家经贸委）

（９）《高耗能落后机电设备（产品）淘汰目录》（工业和信息化部）

（１０）《机械工业节能机电产品推广项目及淘汰落后机电产品项目》

（１１）《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科［２００５］７８号）

（１２）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发展改革委第　６５　号令）

（１３）《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科［２００５］７８号）

１．１．４　相关标准与规范等

（１）《××省居住建筑节能设计标准》（ＤＢ３４／１４６６－２０１１）

（２）《××省公共建筑节能设计标准》（ＤＢ３４／１４６７－２０１１）

（３）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（ＪＧＪ１３４－２０１０）

（４）《民用建筑热工设计规范》（ＧＢ５０１７６－９３）

（５）《全国民用建筑工程设计技术措施　节能专篇》（２００７ＪＳＣＳ－Ｄ）

（６）《民用建筑节水设计标准》（ＧＢ５０５５５－２０１０）

（７）《建筑给水排水设计规范》（ＧＢ５００１５－２００９）

（８）《建筑照明设计标准》（ＧＢ５００３４－２００４）

（９）《建筑采光设计标准》（ＧＢ／Ｔ５００３３－２００１）

（１０）《采暖通风与空气调节设计规范》（ＧＢ５００１９－２００３）

（１１）《民用建筑电气设计规范》（ＪＧＪ１６－２００８）

（１２）《××省居住区供配电系统技术规范》（ＤＢ３４／Ｔ１４６９－２０１１）

（１３）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（ＧＢ５０３６４－２００５）

（１４）《××太阳能利用与建筑一体化技术标准》（ＤＢ３４８５４－２００８）

（１５）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（ＧＢ１７１６７－２００６）

（１６）《节能产品评价导则》（ＧＢ／Ｔ１５３２０－２００１）

（１７）《节能项目节能量审核指南》（发改环资［２００８］７０４号）

（１８）《绿色建筑评价标准》（ＧＢ５０３７８－２００６）

（１９）《绿色建筑技术导则》（建科［２００５］１９９号）

（２０）《外墙外保温工程技术规程》（ＪＧＪ１４４－２００４）

（２１）《住宅设计规范（２００３年版）（附条文说明）》（ＧＢ５００９６－１９９９）

（２２）《采暖居住建筑节能检验标准》（ＪＧＪ１３２－２００１）

（２３）《综合能耗计算通则》（ＧＢ／Ｔ２５８９－２００８）

（２４）《企业能源审计技术通则》（ＧＢ１７１６６－１９９７）

（２５）《建筑节能施工质量验收规范》（ＧＢ５０４１１－２００７）

（２６）《固定资产投资项目节能评估工作指南（２０１１年修订本）》（国家节能中心）

（２７）国家节能中心《节能评审评价指标》（通告第１号）

１．１．５　技术资料

（１）“某商品住宅房地产开发项目”规划设计方案和初步设计。

（２）项目单位提供的其它资料。

１．２　评估原则

（１）专业性原则。组建由专业齐备、能力合格、工程经验丰富的人员组成评估团队，评估人员具备分析和评估项目能源利用状况，提出节能措施，核算项目能源消费总量，判断项目能效水平等的能力。

（２）真实性原则。从项目实际出发，对项目相关资料、文件和数据的真实性作出分析和判断，本着认真负责的态度，对项目用能情况进行研究、计算和分析，给出评估参照体系，确保评估结果的客观真实。

（３）完整性原则。满足《能评办法》关于固定资产投资项目节能评估报告书内容深度要求的规定。

（４）实操性原则。根据项目特点，提出科学、合理、可操作的节能措施及方案、用能工艺（系统）调整意见，为下阶段设计、招标及施工等提供具体操作依据。

１．３　评估范围和内容

根据建设内容，本建设工程为拆迁还建、保障性住房建设项目。按照有关文件要求，我们就项目对能源利用的科学性和合理性进行分析评估，评估范围包括项目的建筑设计、配套工程设计、节能专项设计，以及项目运营期的能源消耗及能效水平等。主要评估内容如下：

（１）项目所在地能源供应情况；

（２）建筑节能设计、配套工程节能设计，及其对能源消费的影响；

（３）主要供、用能系统与设备的初步选择，能源消耗种类、数量及能源使用分布情况；

（４）项目用能情况；

（５）节能技术措施、节能管理措施，及其效果和效益。

１．４　评估方法

固定资产投资项目节能评估方法主要有标准规范对照法、专家判断法、类比分析法等。根据本项目特点，本次选用标准规范对照法和专家经验判断法。

（１）标准规范对照法：是指通过对照相关节能法律法规、政策、技术标准和规范，对项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。评估要点包括：项目建设方案与节能规划、相关行业规划、准入条件以及节能设计标准对比；主要用能设备与先进能效标准对比；项目产品能耗指标与相关能耗限额标准对比等。

具体到本项目，主要是通过对建设项目的建筑热工设计和专项设计审核验算，对照项目应执行的相关标准和规范进行分析与评价，以判定该项目设计建筑是否为符合节能设计标准的节能建筑。要求项目的建筑设计、围护结构的热工指标、采暖及空调设计、主要耗能设备的选择应满足相关标准规范对能源利用和能效指标的规定。

依据建筑节能设计标准，如该项目建筑的体形系数、各部分围护结构的传热系数、外门窗（包括透明幕墙）的朝向、平均窗墙面积比、传热系数等各项指标均符合或优于规定性指标时，可直接判定该设计建筑为符合节能设计标准的节能建筑。当该设计建筑不能完全符合规定性指标时，则必须采用围护结构热工性能权衡判断，对项目建筑进行节能综合评价。

同时评价项目是否按照相关标准和规范的规定采取了适用的节能措施，其节能措施所产生的节能效果。

（２）专家判断法：是指在没有相关标准和类比工程的情况下，利用专家经验、知识和技能，对项目能源利用是否科学合理进行分析判断的方法。采用专家判断法，应从生产工艺、用能情况、用能设备等方面，对项目的能源使用做出全面分析和计算。

１．５　评估工作程序

节能评估工作程序主要包括：前期准备、选择评估方法、项目节能评估、形成评估结论、编制节能评估文件、根据评审意见对评估文件进行修改完善等。

（１）前期准备：收集项目相关资料，确定项目节能评估范围、评估内容和重点，确定评估依据。

（２）选择评估方法：根据项目特点选择适用的评估方法，可以采用一种评估方法也可综合运用多种评估方法。

（３）项目节能评估：组织技术人员，聘请专家进行相关的调查研究，对项目的有关节能设计和专项设计进行分析验算，计算项目能耗，分析项目节能技术措施及其节能效果。

（４）形成评估结论：在以上工作的基础上，形成评估结论，提出初步评估意见。

（５）编制节能评估文件：按节能评估报告内容深度要求，编制节能评估文件。

（６）修改完善：根据评审意见对评估文件进行修改完善。

节能评估工作工作程序见图１－１所示。

图１－１　　节能评估工作工作程序图

图１－１　　节能评估工作工作程序图

第二章　　项目概况

２．１　建设单位基本情况

１、建设单位名称：×××开发有限公司

２、项目申报单位概况

×××开发有限公司成立于××年××月××日。企业法人营业执照注册号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，发证机关××市工商行政管理局。公司住所位于×××。

法定代表人：×××

注册资本：×××万元整

实收资本：×××万元整

公司类型：有限责任公司

经营范围：房地产开发、销售；农副产品市场开发建设，市场服务设施开发建设，市场管理服务，房屋租赁，市场调研；农副产品、土特产品收购与销售，日用百货、针纺织品、服装、鞋帽、五金交电、建筑材料、办公用品销售。

公司具备××市房产事物局颁发的《暂定资质证书》。

２．２　项目基本情况

２．２．１　项目名称及建设地点

项目名称：某商品住宅房地产开发项目

建设地点：本项目位于××市南部站前区，工程场界东至经六路，南至纬四路，西至万罗山路，北至陵阳大道。

２．２．２　项目性质

某商品住宅房地产开发项目为新建房地产项目。

２．２．３　建设规模及内容

本项目建设用地面积９９７２４ｍ２，规划总建筑面积为１５３４５０．５１ｍ２，其中：地上建筑面积１１９６７４．５１ｍ２，包括住宅１０５０８０．３１ｍ２、商业设施１１６１６．２　ｍ２、幼儿园１８００平方米、其他配套公建平方米１１７８平方米；地下建筑面积３３７７６．０ｍ２，包括地下车库２５９４１．８ｍ２、其他地下建筑７８３４．２ｍ２。建设４１栋住宅，６栋沿街商业用房，１栋为３层的幼儿园，１栋商业及配套公共服务用房，１座地下人防车库及相关配套工程等。

表２－１　　项目主要建设内容及规模一览表

２．２．４　项目设计方案

２．２．４．１　总平面布置

一、项目用地现状

项目区位：本项目地处××市南部站前区，站前区是××市“一城五区”的重要组成部分，铜九铁路、沿江高速和宁宜城际铁路在这里汇集，×××火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内，是××市连接外部地区的重要交通枢纽。

项目用地性质及范围：本项目用地性质为二类居住用地，基地范围东至经六路，南至纬四路，西至万罗山路，北至陵阳大道，占地面积９９７２４．０平方米，地形呈梯形，地势基本平整。

基础设施条件：地块内的给排水、供电、通讯等建设配套可依托市政设施。

二、规划功能布局

本项目包含低层住宅、多层住宅、高层住宅，并配置１栋幼儿园、部分沿街商业，竖立楼盘标杆作用，形成展示区，打造项目形象。

该项目地块的西侧有良好的自然景观所以基地的西侧设计了大量的低层住宅，并配置部分沿街商业。

沿街商业展示面设计。沿经六路、纬四路小区主要入口两侧为综合商业，形成标志化入口商业广场。综合文化、休闲、娱乐、婚庆等多种元素，形成形式各异的商业，提升特色风情体验感。满足本小区及周边小区居民的日常物质及文化需求，体现丰富多彩的生活气息。

三、绿化和景观设计

小区用贯穿南北、贯穿东西的“轴线”联系构成主题性极强的空间及景观框架，以此连接串联各个组团景观体系，表现“健康，新生活”的设计主题。小区绿地率３６．３％，集中绿地率２３．５％。“主轴”的景观空间序列上设计了有，大桂花树，矩阵树雕，大草坪等等一系列具中国传统特色和意境的现代园林景观。

景观设计偏重设计的主题化和精细化：半地下车库把绿色采光和自然风引入地下，通向地面的景观楼梯也被处理成环境的一部分。结合主题景观区域还布置了老人及儿童的健身游乐场地和灯光网球场，形成“休闲、健康、养生、演绎度假文化”的生态社区。生态景观设计：绿化布置考虑居民生活对通风、光线、日照的要求，花木搭配简洁明快：与建筑物关系密切的地方配置中小型花灌木，并且优先选择抗污、保健型植物，注重植物树种的多样性，根据各植物的生态关系营建稳定的植物群落，达到物种的多样性。建筑材料上选择可重复利用材料，广场铺装及停车场铺装选择渗水性生态砖，使得地面透气透水，如水泥预制砖、植草砖，并可重复利用。

生态能源设计：小区的草坪灯可结合太阳能的原理，白天储存太阳能，晚上供给照明，形成生态的能源设计。

四、交通设计

项目规划中形成“中环”小区内部环线，由主要路网形成的两条轴线对应处布置了小区的主要人行或车行出入口。

小区地块在轴线的序列上的设置了主要的人行出入口，他们既成为了景观主入口，引导了小区内部主景观流线、步行流线，同时内部独立的步行流线体系。

小区“主轴”和“次轴”的各自中心形成丰富的步行放大节点广场，并引导四围的交通步行流线，共同形成一个联系感很强的辐射式的交通步行体系。

机动车沿用地环状道路通行，道路宽度为６米。小区在地块西北角设置直接城市道路的地库出入口以减少小区内的汽车流量。小区有住宅９２０户，按１．０的比率配置车位；小区综合楼、底层商业、幼儿园和配套用房共计１４５９４．２平方米（地上），按１００ｍ２／Ｏ．５辆配置车位。小区停车采取地面停车和半地下停车、地下停车相结合的手法，设计地下室与人防工程结合——在小区的北侧形成地下停车和半地下停车及部分住宅楼地下形成半地下停车场地，并不影响小区绿化，且保证了中心景观的完整性，地面适当在各组团解决一部分临时停车位；低层住宅区为半地下停车，商业部分的停车主要考虑在北侧广场集中停车场和商业建筑后退红线的区域局部适当留出停车位。

设计的半地下车库局部带有采光庭院，既节省造价，又能减少开挖，并且能较好的满足自然通风的情况不影响宅间绿化。

五、消防设计

本小区内部干道形成环路，宽４～６米。各主要组团内部道路也尽量环通，少量尽端道路紧急时使用可穿越式绿化和步行道路达到环路；同时高层住宅户前均预留出相应１５ｍ×ｌ５ｍ消防登高场地，使其具有良好的消防操作性。

每个单元疏散楼梯均出屋面。地下车库每个防火分区均设有两个或两个以上安全出口。

２．２．４．２　建筑设计方案

一、建筑单体设计

１、住宅

（１）户型设计：设计为五类户型，建筑面积分别为８０～９０平方米，９０～１１０平方米，１１０～１２５平方米，１２５～１４０平方米，１８０～２２０平方米。

（２）无障碍设计：住宅出入口及公建出入口处设置方便老年人，残疾人使用的坡道，公建内设计残疾人卫生间。

（３）立面设计：在设计上采用现代与古典相结合的风格，建筑本身通过顶部山花、两侧的四坡顶以及斜檐口和线脚等形成丰富的建筑轮廓线层次，同时考虑到小区的地段景观优势，在建筑上处理了大量层次丰富的景观阳台空间以及大面积的景观窗，突出了小区的生态景观可视性。

建筑风格统一，采用现代主义的手法，局部融合大胆的空间元素，既做到经济现代化，又通过对现代要素的重复使用，共同形成了大方而富有现代气息的整体建筑及空间形象。住宅立面采用红色面砖和蓝灰色屋面瓦为主、米白色仿石材涂料的搭配方式。建筑风格采用英式风格，与地块西部一路之隔的××××形象遥相呼应。

２、公建

小区主要配套性商业公建位于四周沿街，主要设置沿街商业，电信网点，银行，诊所等功能设施。

幼儿园建筑采用现代手法布图，使功能合理，流线清楚，外观生动简洁现代。幼儿园建设规模为１２个班。

配电房、垃圾收集点等设施布置在隐蔽及下风向位置，构筑物或建筑物周围用绿化隔离并掩蔽起来。地块纬四路南侧，有一处城市垃圾中转站，水泵房设在地下室。