１．１　项目背景

１．１．１　项目名称

定安新世纪装配式建筑产业基地（一期）

１．１．２　建设单位

定安新世纪建筑工业有限公司（该公司为海南新世纪建设投资有　限公司全资子公司）

１．２　可行性研究报告编制概况

１．２．１　编制单位

本可行性研究报告由海南方能投资顾问有限公司编制（资格证　书编号：工咨甲　１２６２００６０００５）。

海南方能投资顾问有限公司是经海南省工商行政管理局注册

登记的有限责任公司，属社会中介组织和技术咨询服务机构，遵循“　独立、公正、科学”的原则，为社会各界提供项目全程策划咨询；编　制项目建议书及可行性研究报告；工程设计及技术、经济咨询；企业　管理咨询及经济活动的可行性分析、研究；市场调查、论证等技术咨　询服务工作。

１．２．２　可行性研究报告编制依据

（１）《投资项目可行性研究指南》；

（２）《　定安县城市总体规划修编》（２００５－２０２０）；

（３）《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作　的若干意见》（中发［２０１６］６　号）；

（４）《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发［２０１６］７１　号）；

（５）《建筑产业现代化发展纲要》；

（６）《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发［２０１７］１９　号文）；

（７）《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

（８）《海南省关于促进建筑产业现代化发展的指导意见》（琼府　办［２０１６］４８　号）；

（９）《中共海南省委　海南省人民政府关于加强城镇规划建设管　理工作的实施意见》（琼发〔２０１６〕２３　号）；

（１０）海南省人民政府《关于大力发展装配式建筑的实施意见》　（琼府〔２０１７〕１００　号）；

（１１）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

（１２）国家、部委、省颁发的设计规范、标准和定额；

（１３）委托方提供的相关资料。

１．２．３　项目提出的理由

２０１６　年　２　月　６　　日《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建　设管理工作的若干意见》明确提出发展新型建造方式。大力推广装配　式建筑，减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量。　制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建　筑部品部件工厂化生产。鼓励建筑企业装配式施工，现场装配，建设　国家级装配式建筑生产基地。２０１６　年　９　月　１４　　日李克强总理主持召开　国务院常务会议时强调“按照推进供给侧结构性改革和新型城镇化要　求，发展钢结构、混凝土等装配式建筑，具有节能环保、提高建筑安　全水平、化解过剩产能等一举多得之效。会议决定，以京津冀、长三角、珠三角城市群和常住人口超过３００　万的其他城市为重点，提高装配式建筑占新建建筑的比例。一要适应市场需求，完善装配式建筑标准规范，推进集成化设计、工业化生产、装配化施工、一体化装修，促进建造方式现代化。二要健全与装配式建筑相适应的发包、施工、验收等制度，强化全过程监管，确保工程质量安全。三要加大人才培养，将发展装配式建筑列入城市规划建设考核指标，鼓励各地出台规划、财税、用地、设施配套等支持政策。用适用、经济、安全、绿色、美观的装配式建筑提升群众生活品质”。

２０１７　年　２　月　２１　　日国务院办公厅颁布了《关于促进建筑业持续健　康发展的意见》，深化建筑业“放管服　”改革，完善监管体制机制，　优化市场环境，提升工程质量安全水平，强化队伍建设，增强企业核　心竞争力，促进建筑业持续健康发展，打造“　中国建造　”品牌。力争　用　１０　年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到　３０％。　在新建建筑和既有建筑改造中推广普及智能化应用，完善智能化系统　运行维护机制，实现建筑舒适安全、节能高效。

为切实落实《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意　见》（国办发［２０１６］７１　号）和《国务院办公厅关于促进建筑业持续健　康发展的意见》（国办发［２０１７］１９　号），全面推进装配式建筑发展，　住房和城乡建设部制定了《“十三五　”装配式建筑行动方案》、《装　配式建筑示范城市管理办法》、《装配式建筑产业基地管理办法》，　其中《“十三五　”装配式建筑行动方案》明确指出“到　２０２０　年，全　国装配式建筑占新建建筑的比例达到　１５％以上，其中重点推进地区达　到　２０％以上，积极推进地区达到　１５％以上，鼓励推进地区达到　１０％　　以上。鼓励各地制定更高的发展目标。建立健全装配式建筑政策体系、规划体系、标准体系、技术体系、产品体系和监管体系，形成一批装配式建筑设计、施工、部品部件规模化生产企业和工程总承包企业，形成装配式建筑专业化队伍，全面提升装配式建筑质量、效益和品质，实现装配式建筑全面发展。到２０２０　年，培育５０　个以上装配式建筑示范城市，２００　个以上装配式建筑产业基地，５００　个以上装配式建筑示范工程，建设３０　个以上装配式建筑科技创新基地，充分发挥示范引领和带动作用”。

海南省人民政府于　２０１６　年颁布《海南省关于促进建筑产业现代　　化发展的指导意见》（琼府办［２０１６］４８　号），并明确指出“十三五　”　期间，逐步形成适应我省建筑产业现代化的技术体系、标准体系、政　　策体系和工程项目监管体系等体系框架。建成　１－２　家国家建筑产业现　　代化基地，培育　２－３　家部品构件生产的龙头企业，鼓励海南省建工企　　业、设计企业向建筑产业现代化发展转型，建立建筑产业现代化技术　　研发、建筑部品构件生产、一体化施工的产业集群。海口市和三亚市　　争取创建国家建筑产业现代化试点城市。从　２０１６　年起，有序推进试　　点项目建设，选择有条件的保障性住房、政府投资项目和有意愿的社　　会投资项目等优先试点。全省建筑产业现代化方式施工的建筑面积占　　同期新开工建筑面积的比例每年提高　２－３　个百分点；到　２０２０　年，全　　省采用建筑产业现代化方式建造的新建建筑面积占同期新开工建筑　　面积的比例达到　１０％，全省新开工单体建筑预制率（墙体、梁柱、楼　　板、楼梯、阳台等结构中预制构件所占的比重）不低于　２０％，全省新　　建住宅项目中成品住房供应比例应达到　２５％以上。

２０１７　年为深入贯彻中央城市工作会议和海南省城镇工作会议精　神，根据《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔２０１６〕６　号）、《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔２０１６〕７１号）、《中共海南省委海南省人民政府关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》（琼发〔２０１６〕２３号）以及省第七次党代会精神，海南省人民政府提出《关于大力发展装配式建筑的实施意见》。《实施意见》以“按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求，坚持标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理和智能化应用的发展方向，以提升城市建筑水平为目的，积极推进以绿色建筑为主要内容的绿色城市建设发展。采取大力培育装配式建筑产业基地、发展建筑领域绿色供应链、推进建筑技术创新、深化建设管理体制改革等综合措施，推动建造方式的根本转变，促进建筑业转型升级和可持续发展”为指导思想，并确定发展目标。具体目标如下：

“全省统筹推进，鼓励各市县政府根据本市县情况制定更高的发　展目标。从　２０１８　年起，省政府每年对各市县装配式建筑发展工作提　出要求，要求一定规模的新建建筑采用装配式外墙板、内墙板、叠合　楼板、楼梯、阳台板等一定类别的部品部件，将推进装配式建造方式　与工程招标投标、施工图审查、施工许可、竣工验收备案相结合。

２０１８　年，选择不同地区、不同类型、不同规模的项目进行装配　式建筑试点示范。面向全国积极主动引进在装配式建筑领域有实践经　验的设计企业、施工企业和科研团队，在全省全面推进技术能力、生　产能力和示范项目建设，建立装配式建筑关键技术审核把关机制，引　进国内建筑业权威科研机构联合组建海南装配式建筑技术审核、实验　检测工程技术中心，全面开展包括积极引进国内装配式建筑部品部件　生产项目，引进和培养相关工程技术人员、管理人员以及关键岗位的产业工人，有针对性地开展大规模、多层次的技术业务培训等系列能力建设工作，培养一批熟悉装配式建筑和建筑信息模型（ＢＩＭ）技术的人才队伍。

２０１８　年，政府投资的机关办公、学校、医院、车站、港口、机　场、图书馆、博物馆、科技馆等公共建筑项目，具备条件的全部采用　装配式方式建造。

从　２０１９　年起，大幅度提高新建建筑部品部件的使用比例，海口、　三亚等城市要争取创建国家装配式建筑示范城市。建立符合海南地方　特点的装配式建筑技术、标准、质量和计价体系。自主创新能力增强，　形成一批具有较强综合实力的装配式建筑龙头骨干企业、技术力量雄　厚的研发中心、特色鲜明的产业基地。

到　２０２０　年，政府投资的新建公共建筑以及社会投资的总建筑面　积　１０　万平方米以上的新建商品住宅项目和总建筑面积　３　万平方米以　上或单体建筑面积　２　万平方米以上的新建商业、办公等公共建筑项　目，具备条件的全部采用装配式方式建造。

到　２０２２　年，具备条件的新建建筑原则上全部采用装配式方式进　行建造。　”

为落实国家、海南省大力推广装配式建筑的指导思想，海南新世　纪建设投资有限公司拟根据市场需求建设一个装配绿色产业基地，为　海南省装配式产业提供产能及技术支持。

１．３　项目概况

１．３．１　拟建地点

海南省定安县新竹镇建筑产业基地区域内（海屯高速新竹出口内　进　２００　米，距离海口　３８　公里）。

１．３．２　项目建设性质

新建

１．３．３　项目建规模及内容

本项目用地面积为　１５２９５６．９４ｍ２　，建筑面积为　５２３６９．２０ｍ２　。根据　项目平面布局拟将整个厂区打造成为　６　个中心（包括成套住宅部品部　件制造中心、物流运输中心、安装和运维中心、原材料堆放中心、成　品半成品堆放中心、办公会议中心总共六大中心）。

主要建设　１　栋　ＰＣ　厂、办公楼。

工业　ＰＣ　厂房为地上　１　层建筑面积为　４２４０８．００ｍ２，办公楼为地上　５　层建筑面积为　９９６１．２０ｍ２　，建设堆积场地　１３６８０．０８ｍ２。

配套建设相应的室外给排水、电气、消防、道路、停车位、绿化　等基础设施工程。

１．３．４　主要经济技术指标表

表１－１　　主要经济技术指标表

１．３．５　主要建设条件

项目建设地点周边道路、供水、供电、给排水、交通、通信网络　等基础设施工程均能满足施工需求，地质条件等均适宜项目的建设。

１．３．６　项目总投资及资金筹措

（１）项目总投资

项目总投资估算为　３５０５６．０３　万元。其中：工程费用为　２３３２６．８７　　万　元；工程建设其他费用为　７９８５．４３　万元；基本预备费为　３１３１．２３　万元；　建设期利息为　６１２．５０　万元。

（２）资金筹措

项目总投资估算为　３５０５６．０３　万元，项目建设资金通过自筹、合　作开发等多渠道解决。

定安新世纪建筑工业有限公司为海南新世纪建设投资有限公司　全资子公司，自筹资金主要来源为海南新世纪建设投资有限公司现有　盈余及定安新世纪建筑工业有限公司股东注资。海南新世纪建设投资　有限公司依托海南新世纪建设集团的资源优势，是全国最早开展工程　项目管理和全过程工程咨询服务的单位之一，公司于　２００１　年成立，　具有海南资源优势。经过十几年的发展，公司已具备雄厚的技术和经　济实力，具有近　１２００　项工程房屋工程和市政工程建设的项目管理经　验，管理的项目建筑面积约２０００　万平方米，投资总额约６００　亿元人　民币，为产业基地建设提供全过程一体化管理服务。

１．３．７　财务评价指标

表　１－２　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　财务评价指标一览表

１．４　问题与建议

１．４．１　问题

（１）海南省是雨水和台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，　使工期延长，成本提高。

（２）项目建设场地高差较大，土方工程量较大，需做好填挖方平　衡。

（３）项目建设规模、投资较大，需要大量的资金启动和周转，建　设单位需加快落实项目建设资金，多方筹措项目资金，　确保项目建　设的顺利完成。

（４）项目用地周边正处于规划开发建设期间，项目用地周边基础　设施建设有待进一步完善，在一定程度上影响本项目的建设和运营。

１．４．２　建议

（１）建立完善的组织机构，严格按照工程建设程序，确保工程质　量。项目实施后，要对项目进度进行定期检查，对出现的问题要求限　期整改。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工　验收。

（２）建议建设单位选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进　行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。

（３）为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，　特别是要加强在电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地　区精品推向国内外市场。