第一部分项目总论

一、项目概况

（一）项目名称

金环仓储中心项目可行性研究报告

（二）项目开发建设单位

海南农垦金环物资实业总公司

（三）项目建设地点

海口市海榆中线２．５公里处，第Ｑ１００５号土地、第Ｑ３６３８号土地

（四）项目建设内容及规划设想

拟建农资仓储面积３００００平方米，结构为钢构建筑。改造现有建筑面积１５０２４平方米。

（五）项目用地规模及性质

项目总规划用地面积１０７亩（７１３３３．９平方米），土地性质为划拨土地，用途为生活、仓储用地。海口市控规规划为农贸市场、金融商业、二类居住用地。

（六）项目市场定位

农资等物资仓储租赁、厂房出租。预测租赁价格１２－１８元／㎡。

（七）项目类别

１　工业建筑（物流仓储）

根据中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ　１９６８０－２００５《物流企分类与评估指标》，物流仓储划为工业建筑。

　　　　２　物流地产

根据我司发展方向，我司发展到一定阶段，向置业方向发展；根据物流发展的趋势，我司将该项目定位为物流地产，进行生产性固定资产投资。

（八）项目建设时间

２０１２年１０月至２０１５年１０月，分三期开发建设，每期投资２０００万元

（九）项目投入总资金及效益情况

本项目投资额为６０００万元，实现年营业收入约１４３１万元，净利润１１９万元，投资可以在６年内收回，具有很好的经济效益。

（十）项目单位概况

海南农垦金环物资实业总公司（海南省农垦第二物资供销公司）成立于１９８０年，是海南省农垦直属商业企业，２０１０年６月海南省农垦商业置业集团公司成立后，归属该集团公司。公司位于海口市海秀中路，主要从事仓储、贸易、商业等服务业。在海口市周边拥有三个仓库区等土地资源，具有较强的发展潜力。

二、主要技术经济指标表

项目主要技术经济指标

三、项目可行性分析

１、“物流仓储”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资开发方向是正确的。

２、海口是海南地区重要的政治、文化、经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流仓储中心，将为推动海南国际旅游岛建设及周边地区的发展起到重要作用。

３、工程建设内容：现代化仓储中心，占地面积１０７亩（新建和改造仓库、沿街商业面积约３００００平米），总投资６０００万元人民币，其中固定资产投资总额为４５００万元，流动资金１５００万元。

４、项目建成达到正常运营年时经营规模可达到主营业务年收入为１４３１万元人民币，带来年税收２８２万元人民币。

５、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为１８％，高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

四、存在问题及建议

目前，我国仓储中心业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流中心的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。

第二部分项目建设背景及建设必要性

一、项目建设背景

（一）国家政策背景

１　国家《“十二五”规划纲要》中关于物流的重点内容有：

第二篇第五章“加快发展现代农业，增强粮食安全保障能力”中提出：加强粮食物流、储备和应急保障能力建设；在健全农业社会化服务体系中提出积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。

第三篇第十二章“构建综合交通运输体系”提出，优化运输组织，创新服务方式；第十三章“全面提高信息化水平”中提出积极发展电子商务。

第四篇《营造环境推动服务业大发展，加快发展生产性服务业》中提出要大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本；推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展；优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展；推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。

２　国务院办公厅２０１１年《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔２０１１〕３８号）鼓励整合物流设施资源，支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。目前只为本行业本系统提供服务的仓储和运输设施，要积极创造条件向社会开放，开展社会化物流服务。支持商贸流通企业发展共同配送，降低配送成本，提高配送效率。支持物流企业加强与制造企业合作，全面参与制造企业的供应链管理，或与制造企业共同组建第三方物流企业。制造企业剥离物流资产和业务，可根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔２００９〕５９号）、《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔２００８〕１７５号）和《财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知》（财企〔２００９〕１１７号）等文件规定，享受税收、资产处置、人员安置等相关扶持政策。统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。

３　国家财政部、国家税务总局２０１２年１月２０日《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》自２０１２年１月１日起至２０１４年１２月３１日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的５０％计征城镇土地使用税。