第一章　　总　　论　

１．１项目名称

郑州铁路局海南定安康体养生园

１．２项目建设单位

项目承办单位：郑州铁路局房地产综合开发总公司

项目主管部门：郑州铁路局

１．３项目建设单位概况

郑州铁路局位于全国路网中心，为特大型国有企业，现有职工２０万人，离退休职工及家属近６０万人，线路营业里程２８３８公里，共管辖单位７１个，其中运营单位３５个，非运营单位３６个。近年来铁路局先后荣获全国“五一”劳动奖状、中国５００强企业、河南省改革开放３０年功勋企业等称号。郑州铁路局横跨河南、山西、山东三省，京广、京九、焦柳线纵贯南北，陇海、侯月、新荷、宁西线横穿东西，是立足中原、服务四方的交通大命脉，是承东启西，连接南北的经济大走廊，有“全国铁路心脏”之称。

郑州铁路局房地产综合开发总公司属于郑州铁路局下属公司，全权承担本项目的开发建设。郑州铁路房地产综合开发总公司依法已在海南定安县注册了海南分公司，自觉执行当地政府的方针、政策、遵守法律、法规，接受相关部门领导的监督和管理，并严格按照市场规则规范公司行为。　　

１．４项目建设地点

海南省定安县黄竹镇白塘水库旁

１．５项目建设年限与进度安排

项目建设年限３年，具体建设日期为２０１２年１１月至２０１４年１２月。

项目建设分两期进行，一期工程为酒店公寓区建设，建筑面积６００００平方米；二期工程建设为养生疗养区酒店主楼、别墅群及园林绿化工程建设，建筑面积为２００００平方米。

１．６项目建设内容及规模

本项目占地面积５１８４０㎡（约７７．７６亩），总计建筑面积共８００００㎡，绿地率大于４０％，建筑密度为２５％，平均容积率为１．８左右。本项目以五星级标准多功能康体养生园为主题进行建设，具体功能版块划分为“五区一园”：酒店公寓区、候鸟式度假疗养区、老年大学区、高级会所养生区、太极健身活动区以及书画家创作园。其中包括酒店主楼１栋六层，建筑面积１６０００㎡；酒店公寓５栋１２层，建筑面积６００００㎡；高级会所１栋３层，建筑面积１０００　㎡；老年大学１栋３层，建筑面积１０００㎡；综合疗养、保健大楼１栋３层，建筑面积为１０００㎡；太极健身活动区建筑面积为１０００㎡。

１．７　项目投资估算及资金筹措

本项目建设总投资４７０３２．３２万元，固定资产投资３９０８４．０３万元，其中包括土地购置及整理费用２６０４．５万元，建筑安装工程费用２８３８５．６８万元，设备及工器具购置费用４８３０万元，工程建设其他费用２２９５万元，预备费９６８．８５万元；项目前期运营铺底流动资金为７９４８．２９万元。

本项目投资的４７０３２．３２万元资金全部由郑州铁路局自行筹措。

１．８　财务评价结论

在项目初步设定的经营方案和经营规模下，康体养生园正常年收入为４８８７．０１万元，净利润为１８０４．２０万元；税后财务内部收益率为９．７０％，财务净现值为３６００．１７万元；项目投资利润率为５．１１％，利税率为１８．６９％；项目所得税后动态投资回收期为１１．１６年（含建设期），企业盈亏平衡点为３６．５６％。经营财务分析结果表明项目具有较好抗风险能力和盈利能力，是可行的。

１．９可研报告编制依据

①　《投资项目可行性研究报告编制指南》；

②　《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

③　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

④　《国务院关于加快发展养生产业的若干意见》；

⑤　《国务院办公厅关于加快发展养生旅游产业若干政策措施的实施意见》；

⑥　《国务院关于进一步支持养生旅游事业发展若干经济政策》；

⑦　《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；

⑧　《国际、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范》；

⑨　《海口市人民政府加快发展旅游产业实施意见》；

⑩　建设单位提供的其他资料。